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四月过半，上市房企年报发布亦进入尾声。据钛媒体不完全统计，截至4月22晚，至少136家上市房企发布2019年年报，占全部应披露年报数量的62%，头部房企年报基本披露完成。

2019年对房地产行业而言，是特殊的一年。正如融创中国在年报中所言，政府坚持“房住不炒”的政策总基调，落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，房地产市场在春节后迎来短暂的小阳春后逐渐变冷，随着下半年销售压力的逐渐增大，房价也承受了一定的下行压力，全年的商品房销售规模增速仅6.5%。

进入2020年，一场突如其来的疫情又给房企带来措手不及的巨大冲击。克而瑞数据显示，2020年一季度，TOP100房企全口径销售业绩规模同比下降近21%。为此，房企纷纷下调2020年业绩目标，甚至预期今年的行业规模增速很可能录得负增长。基于此，他们开始强调利润、现金流，并决定减少拿地和负债。

增速放缓，下调目标、重视利润

“营收增长方面，在整个行业来看，特别是在前10名来看，不是一个很理想的水平。”在今年业内第一场业绩会上，万科集团总裁祝九胜坦言。2019年万科录得营收3679亿元，同比增长24%；归母净利润389亿元，同比增长15%。

增收不增利，很大程度上是由于毛利率及净利率的下降。2019年，万科房地产业务毛利率27.2%，同比下降2.5个百分点；净利率10.6%，较去年下降0.7个百分点。对此，祝九胜解释称，下降是整个行业的趋势，而数据显示，他并没有撒谎。

根据wind数据，目前发布年报的房企合计实现营业收入约4.8万亿元，同比增长超2成；合计实现归属于上市公司股东的净利润约6636.62亿元，同比下降3.33%。根据亿翰智库数据，在全年偏严的政策调控环境下，房企平均净利润率由2018年的16.73%下滑至16.39%。

一个更典型的例子是，同为TOP3的恒大利润下滑幅度更夸张。2019年净利润335亿元，较去年下降约50，毛利润同比减少21.3%至1329亿元，毛利率大幅下降8.4个百分点至27.8%，归母净利润173亿元，不到去年的一半。

盈利能力的下滑，进一步证实了亿翰智库在研究报告中指出的，房地产行业已然从“高杠杆、高利润”的黄金时代，进入“步履维艰”的白银时代——销售增速放缓、融资成本上行、利润空间收窄、资金压力骤增。正如绿城中国在年报中所言，面对行业的深刻调整，集中度加速提升，粗放型、高杠杆的增长方式已不可持续。

祝九胜提出：“面对这个问题，我们有三点来应对：第一是为客户做好产品和服务；第二是持续提升管理水平；第三，毛利率下降是一个长期趋势，我们更看到了其它环节还是可以有所作为的，因为毛利率下降并不等于ROE下降。按照杜邦公式，毛利率只是占了1/3的作用。”数据显示，2019年万科加权平均净资产收益率22.47%，同比下降0.77个百分点，连续三年在20%以上。

净资产收益率的概念，在近日新浪乐居举办的《后疫情时代中国房地产业发展趋势》线上论坛上也曾被提及。佳兆业集团控股首席战略官刘策认为：“一个很惊讶的现象是，2019年在利润下行、国家金融去杠杆的背景下，上市房企整体净资产收益率创了历史新高。这说明整个房企已经脱胎换骨，从原来的所谓的天赐利润越来越依靠自身的核心能力，靠自己的周转来提升利润，提升净资产收益。”

“融创目前到了这个规模，利润成了第一位的。”融创中国董事长孙宏斌也在业绩会上强调，相比业绩规模和排名，融创更希望在利润和市值上有好的排名，管理肯定是以利润为核心。这也进一步证实，随着行业发展和外部环境的变化，房企的经营策略也在不断改变。

多家房企均持类似态度。基于此，他们纷纷下调了今年的业绩增速目标。克而瑞数据显示，目前整体来看，企业目标增长率基本在10%左右，较2019年进一步放缓，且均低于2019全年的业绩同比增速。其中佳兆业、远洋集团等提出0增长，新城控股更是直接提出负增长，将2020年的业绩目标设定在2500亿元，而2019年企业销售目标为2700亿元（实际完成2708亿元）。

旭辉控股董事局主席林中表示，今年行业销售同比2019年会减少7%至10%，房企增速普遍相较于2019年会降低。房地产行业年度开发投资、新开工面积、土地购置面积同比2019年会减少。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛也在业绩说明会上表示，预计今年全国房地产销售或下降10%至15%。

不过，也有人持乐观态度。刘策就提出，今年不一定销售额会比去年低。“我觉得即使受到一些影响，下滑的幅度是有限的，因为很明显近期整个市场又开始热起来了，还是有一个报复性的恢复。”他表示。

关注现金流，少拿地、降负债

“我们计划（从2020年起）每年减少1500亿元（有息负债），今年力争减少2000亿元，2022年实现公司总负债规模降到4000亿元以下，负债率降到同行业中低下的水平，实现健康增长。”业绩会上，“高增长、控规模、降负债”的巨大标语前，恒大总裁夏海钧表示。

董事长许家印补充道：“这一年对恒大来说是极其重要的一年，这是2020年开始，我们下大决心，同时有决心有信心，我们也信心有能力把负债、总负债及负债率实现大幅下降。”

近年来规模不断跃升的融创中国也有着同样的想法。“稳健降负债是第一位的。”除利润外，业绩会上，融创也强调了降负债的重要性。而这背后的原因，则由万科董事会主席郁亮一语道破：“没想到在今天，‘活下去’变成一个特别真实的存在。”

让“活下去”变真实的客观原因，则是今年年初突如其来的新冠疫情。万科集团总裁、首席执行官祝九胜在业绩会上坦言：“这场疫情整体上对公司的影响还是相当大的，体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面。”

销售方面，万科集团2-3月份销售额同比下降510亿元，包括进驻的湖北三个城市销售断流；项目交付方面，一季度预计1万户面临延缓交付，全年该数字将增至3.9万户，同时开工也较往年延迟40天左右，占全年1/9。

“这些影响最终体现在现金流上，对现金流的影响是非常明显的。销售减少导致回款减少，疫情也增加了相应防疫的成本，我们每天至少有5.3万人在抗疫一线。”祝九胜称，此次疫情既导致销售回款大幅下降，也给未来1-2年产生了结算压力。

因此，现金流成了房企最重视的指标，降负债也成了最首要的任务。为此，万科甚至减少了分红，只拿出了归母净利润的30.38%，而此前的2016年至2018年，万科分红总额占归母净利润的比例分别为41.18%、35.42%、34.97%。

面对投资人的质疑，万科董事会主席朱旭回应称：“今年还是坚持稳定分红的政策，但是董事会经过审议，特别是遇到疫情这种不确定性的外部环境，希望能多保留一点现金在手，综合平衡后决定分红总额不变的策略。”

恒大及更多房企的手段则是减少拿地。夏海钧称，要控制土地储备规模，实现土地储备负增长，计划平均每年减少总土地储备3000万平方米左右，通过土地储备的逐渐减少来实现公司的控规模、降负债的要求。

“我们是希望三年减少9000万平米，把总土储控制在2亿平方米左右。按照这个目标，大概以后三年，每年新增的土储是4000万平米左右，以前我们是6000-8000万平米，以后每年在4000万平米左右。”他表示，通过销售规模大幅增加（8000亿元销售按80%回款率计算是6400亿元回款），以及数百亿元土地支出的减少，公司每年大概能够有2000亿元左右的现金余额。

事实上，整个2019年，房企拿地规模已经在缩减。易居研究院数据显示，2019年8月份之前，TOP50的开发商只拿出了44%的钱买地，10月份降至22%，到了第四季度就只有25%左右。中国指数研究院数据显示，2019年，全国300个城市共成交土地25899宗，同比减少1%；成交面积亦同比减少1%；土地平均溢价率13%，较2018年下滑0.02个百分点。其中住宅类用地平均溢价率15%，同比下滑0.23个百分点。

进入2020年，疫情冲击下，房企拿地则更加谨慎。克而瑞数据显示，2020年一季度，百强房企拿地金额同比下降23%，超过半数房企投资金额下降，TOP10中仅保利、华润、世茂拿地金额同比上涨，其余7家房企均同比下降，其中恒大、万科、融创、绿地投资金额同比降幅均在60%以上。

另一方面，一季度，百强房企拿地销售比为0.28，显著低于2018、2019年，整体投资态度保持谨慎，有近两成企业未拿地。整体跌幅最大的是销售TOP51-100的企业，平均降幅接近四成，由此可见，小房企的生存环境依旧不容乐观。

这也引出了业内对今年行业发展趋势的另一个普遍预判——并购潮的来临。在年报中，融创、奥园、首创等企业纷纷表示2020年会继续发挥优势，趁部分小企业流动性压力较大的时候进行收购；正荣地产表示今年将会收并购与招拍挂并行，在有良好并购项目机遇的情况下可能增加部分拿地预算。

“今年收并购的机会可能会比较多，坦率来说现在我们也正在谈，我们也高度关注这项工作，今年希望加大这方面的工作。” 业绩会上，绿城中国董事会主席张亚东表示。执行董事兼执行总裁郭佳峰则补充道：“亚东总多次指示我们班子，在这么一个机会下面，可能会有相对比日常年份多的机会，我们也很重视，但是也小心地往前走。” 在财报中，绿城中国提到，2020年公司将加大收并购力度。